中新經(jīng)緯10月14日電 (薛宇飛)近段時(shí)間以來(lái)，全國(guó)已有多個(gè)城市下調(diào)個(gè)人住房貸款利率，既包括商業(yè)性個(gè)人住房貸款，也有公積金貸款，其中，多地首套房商貸利率降至4%以下，創(chuàng)下近幾年的歷史低位。房貸利率走低，對(duì)購(gòu)房人無(wú)疑是利好，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，一些城市的商貸利率可能會(huì)降至3.6%-3.7%左右的水平。
從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)看，目前依舊低迷。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)房貸利率發(fā)生顯著變化之后，市場(chǎng)銷售變化需要1-2個(gè)季度的修復(fù)時(shí)間，到今年四季度，房地產(chǎn)銷售或?qū)⒆呱先鯊?fù)蘇的道路。
三次下調(diào)、兩次寬松 首套房貸利率跌破4%
中新經(jīng)緯14日上午獨(dú)家從工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行位于天津市的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)處獲悉，天津市首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率再度下調(diào)，最低由“LPR-20個(gè)基點(diǎn)”下調(diào)至“LPR-40個(gè)基點(diǎn)”，即首套房商貸利率降至最低3.9%。二套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率沒(méi)有變動(dòng)，仍為“LPR+60個(gè)基點(diǎn)”，即最低4.9%。該政策從10月14日起執(zhí)行。
近期已有多地下調(diào)首套房商貸利率。據(jù)媒體14日?qǐng)?bào)道，石家莊多家銀行自當(dāng)日起將首套房貸款利率由4.1%下降至3.8%。近日，湖北武漢、宜昌、襄陽(yáng)首套房貸最低利率均已下調(diào)，由4.1%降至3.9%。山東濟(jì)寧、廣東清遠(yuǎn)及江門等地，都傳出首套房商貸利率下調(diào)至4%以下的消息，有城市甚至降至最低3.7%。
首套房商貸利率紛紛跌破4%，是受國(guó)慶節(jié)前的政策影響。9月29日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
中新經(jīng)緯梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2022年以來(lái)，5年期以上LPR已經(jīng)下調(diào)3次，分別是1月份由4.65%降至4.60%、5月份由4.6%降至4.45%、8月份由4.45%降至4.30%，累計(jì)下降35個(gè)基點(diǎn)。
政策還特別對(duì)首套房貸利率進(jìn)行了兩次“定向降息”。今年5月，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。9月底，兩部門又出臺(tái)前述《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)對(duì)中新經(jīng)緯分析，9月底的新政策發(fā)布后，預(yù)計(jì)符合條件的城市會(huì)進(jìn)一步將房貸利率下調(diào)到最低水平。只有一步到位，而不是擠牙膏式的下降才對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生最大的作用。據(jù)調(diào)查，目前這些城市基本執(zhí)行的是4.1%(LPR-20個(gè)基點(diǎn))的下限水平，年底前下調(diào)，保守估計(jì)會(huì)降到與經(jīng)營(yíng)貸類似的3.6%-3.7%左右的水平。房貸降到與經(jīng)營(yíng)貸差不多的水平，有利于降低購(gòu)房者成本，同時(shí)有利于防止政策套利。
據(jù)貝殼研究院9月20日發(fā)布重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)，9月該研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.15%，二套利率為4.91%，分別較上月回落17個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)。
時(shí)隔7年下調(diào) 公積金貸款利率降至3.1%
除了商貸利率下調(diào)，9月30日，央行公告稱，決定自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下(含5年)和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。
天津市10月11日發(fā)布消息，2022年10月1日(含當(dāng)日)以后發(fā)放的首套個(gè)人住房公積金貸款，5年期以下(含5年)利率調(diào)整為2.6%，5年期以上利率調(diào)整為3.1%；第二套個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。同時(shí)，2022年10月1日以前發(fā)放的1年期以上首套公積金貸款自2023年1月1日起執(zhí)行新利率。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有北京、天津、重慶、杭州、南京、嘉興、湖州、寧波、東莞、無(wú)錫、鄭州、南寧、石家莊、天水、吉林、成都、瀘州、襄陽(yáng)、宜昌、黃石、荊州、隨州、恩施州、仙桃、天門、南昌、哈爾濱、合肥、馬鞍山等數(shù)十城開(kāi)始執(zhí)行新的公積金貸款利率。
銀河證券認(rèn)為，個(gè)人住房公積金貸款利率迎來(lái)2015年以來(lái)的首次下調(diào)，并已經(jīng)處于歷史最低水平，疊加房貸利率下行空間的打開(kāi)，開(kāi)啟了地產(chǎn)信貸的寬松周期。
百城中房?jī)r(jià)下跌城市過(guò)半 四季度或弱復(fù)蘇
中指研究院發(fā)布報(bào)告顯示，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2022年前三季度百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.12%，為2015年以來(lái)同期最低水平；其中三季度價(jià)格累計(jì)下跌0.03%。9月份，百城新建住宅均價(jià)16200元/平方米，環(huán)比下跌0.02%，已連續(xù)3個(gè)月下跌；百城新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量為56個(gè)，較2021年同期增加23個(gè)。
百城二手住宅方面，2022年前三季度百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌0.18%，其中三季度下跌0.35%，跌幅較二季度擴(kuò)大0.34個(gè)百分點(diǎn)。9月份，百城二手住宅均價(jià)為15970元/平方米，環(huán)比下跌0.13%；下跌城市數(shù)量為71個(gè)，較2021年同期增加28個(gè)。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)中新經(jīng)緯稱，購(gòu)房者觀望情緒仍在，前期政策顯效仍需時(shí)間。若政策持續(xù)發(fā)力，各地配套政策持續(xù)跟進(jìn)和落實(shí)，購(gòu)房者置業(yè)情緒有望繼續(xù)修復(fù)，今年四季度新房市場(chǎng)或逐漸企穩(wěn)，全年同比降幅或在20%左右。
銀河證券認(rèn)為，當(dāng)房貸利率發(fā)生顯著變化之后，市場(chǎng)銷售變化需要1-2個(gè)季度的修復(fù)時(shí)間。目前，考慮到房貸利率打開(kāi)下降空間、3-9月份政策寬松且預(yù)計(jì)四季度政策力度加大、“保教樓”有序進(jìn)行并進(jìn)入實(shí)質(zhì)性執(zhí)行階段等情況，市場(chǎng)信心正逐步恢復(fù)，2022年四季度的房地產(chǎn)銷售將走上弱復(fù)蘇的道路，疊加去年的低基數(shù)，四季度銷售同比降幅將穩(wěn)步收窄。
對(duì)于政策動(dòng)向，許小樂(lè)預(yù)測(cè)，一是，擴(kuò)大對(duì)改善型購(gòu)房需求的融資支持。不只是對(duì)首次購(gòu)房群體，也要降低“賣一買一”“賣舊買新”的貸款利率，這是符合二三線城市住房消費(fèi)實(shí)際的必要舉措。另外，若針對(duì)首套房貸利率的“定向降息”效果不佳，不排除會(huì)進(jìn)一步放寬二套房貸款利率。二是，降低房企的融資成本，提高房企融資能力。
來(lái)源：大眾網(wǎng)
